《工业园区土地产出效率评价的思路与方法研究》

在耕地保护的形势日益严峻、城市中工业用地与其他用地（公共设施用地、绿地、居住用地等）之间的矛盾日益突出的背景下，用地指标紧张已成为我国高质量发展的主要瓶颈。但与此同时，工业用地却存在着用地粗放、低效等问题，工业用地闲置现象严重、土地产出效率远低于发达国家水平。因此，亟需通过工业用地绩效评价来推动产业结构调整、提高土地产出效率。然而，现有的评价方法过于简单，是将所有工业园区的土地产出效率按地均产出绝对值的高低进行考核，而无法识别出工业园区土地产出效率差异的原因，也无法识别出哪些区位是不适合发展工业的。本研究主要是对现有工业园区集约利用水平评价方法进行改进和补充，从相对值的角度来衡量工业园区的土地产出效率，即在剔除某些客观条件（如园区级别、地理位置等区位因素）的影响后，对工业园区的土地产出效率进行评价。从评价结果中判断出受到区位因素影响较大的工业园区，并识别出城市中不适合发展工业的地方，从而优化和调整城市的产业结构、推动城市的发展转型。本研究的主要创新点包括以下三个方面：从理论层面上来看，将地租理论、区位理论纳入到土地产出效率评价中，改变了原有评价体系缺乏理论支撑的现状。从技术层面上来看，采用了新的思路和方法对工业园区产出效率进行评价。在研究思路上，指出了原有评价方法的局限性，即没有考虑到园区级别、地理区位对土地产出效率的影响，并且默认所有的工业园区都是合理的，无法识别出不适合发展工业的地方。因此，只有在剔除区位因素对产出效率影响的情况下，才能分析出工业园区土地产出效率差异的原因，更为客观、合理地评价工业园区的土地产出效率。在研究方法上，对企业的区位选择进行了实证研究，明确了区位变量的范围，并在此基础上对上海市工业园区土地产出效率进行回归，用回归残差来表示剔除区位因素影响后的土地产出效率。从应用层面上来看，新评价方法将工业园区土地产出效率评价与城市发展方式转型紧密结合，这种方法能使我们从城市功能的角度重新审视某些工业园区存在的合理性以及发展转型的方向，有利于我们认识城市工业空间结构调整的方向。